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物业服务跟不上谁责任 物业管理收费标准待调整

作者: 时间:2017/1/16 18:15:00 来源:江南都市报

摘要:物业管理曾经作为我国一种新兴的行业,已经走过了二十多年的历程。二十多年来,物业管理服务费的价格标准和缴费问题始终是社会热议的话题之一。在物业管理服务的初始时期,物业管理服务费可以说是完全市场行为,无据 ......

物业管理曾经作为我国一种新兴的行业,已经走过了二十多年的历程。二十多年来,物业管理服务费的价格标准和缴费问题始终是社会热议的话题之一。

在物业管理服务的初始时期,物业管理服务费可以说是完全市场行为,无据可依。物业管理企业附属于房地产开发商,或从外地请来物业管理咨询服务机构。物业管理服务收费价格设定建立在房地产商实际的需要上,或由物业管理咨询服务机构参照外地模式设立。收费价格多数设定了物业服务机构未来几年的利润,因而普遍表现奇高和杂乱的现象。对于购房者则只能接受所选择项目的定价,而没有讨价和知情的权利。

1996年原国家计委建设部以计价费(1996)266号发布《城市住宅小区物业管理服务收费执行办法》(执行办法),规定“物业管理服务收费应当根据所提供服务的性质、特点等不同情况分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价”政府开始干预物业管理收费行为,物业管理服务收费进入政府控制的范围。

2003年,国家发展与改革委员会,建设部以发改价格(2003)1864号发布《物业服务收费管理办法》(以下简称管理办法),《管理办法》第七条规定:“物业管理收费定价政府指导价,由定价权限的人民政府价格主管部门会同房地产主管部根据物业管理服务等级标准等因素,制定相应的基准价及其浮动幅度、并定期分布。”

A

现状:物业公司的利润空间退缩

自从物业管理政府指导价公布和实施十多年来,特别是第二次调整政府指导价以后,国家又陆续发布了一系列法规,规范了用工管理,提高了工资,落实了用工福利。人民的收入水平和生活水平得到了提高,同时,物业管理的各项成本均以年递增10%以上的比例上升。按理说,物业管理服务的收费标准将会贴近市场、适时调整。而事实并非如此,以广州市为例,第一次政府指导价是1999年颁布、第二次是2004年颁布,原定是每两年调整公布一次,然而2006 年以后,新的、合理的贴近市场政府指导价却始终未出台。

由于物业管理的政府指导价格一直原地不动,随着成本的增加,物业管理企业的利润空间也逐步退缩。利润空间的缩小,导致企业的服务质量明显下降,而业主的需求消费又明显上扬,从而形成矛盾的积累和增加,有的甚至激化成社会矛盾。中国物业协会副会长徐俊达曾客观分析南昌的物管行业:物管企业过多,但具有竞争力的品牌企业太少,结构性问题较为突出。与全国同行相比,总体水平偏低。经营模式、管理理念、操作方式都有待进一步完善。此外,过低的收费标准与行业发展不适应。

目前南昌多层住宅物业管理费不超过0.9元/平方米,高层物管费不超过1.5元/平方米。而南昌一些高档楼盘的物管成本已经突破了这个限度,像恒茂国际华城的物管费目前是1.5元/平方米、恒茂国际都会的物管费目前是1.6元/平方米,据恒茂物业管理公司负责人介绍:这个收费标准还是2002年制定的,已经近10年未改变,而这10年间最基层的员工工资都已经翻番,各项服务成本也不断增加,目前的物业收费标准完全突破了该项目的物管成本。“虽然入不敷出,但我们并不能因此而降低服务质量。一方面尽量控制成本,另一方面也得到了房地产开发商的大力支持,从而确保我们的服务水平”,该负责人表示。

B

问题:物业管理收费难

物业管理费难收

房地产物业管理收费难已是一个长期困扰物业管理公司发展的顽疾,不交、少交、拖欠物业管理费在物业管理行业中司空见惯,它已经成为制约房地产物业管理行业生存和发展的瓶颈,解决好这个最为突出的难题和矛盾,促进房地产物业管理服务行业的健康发展,是整个行业所要迫切解决的关键问题,也是包括业主、房地产开发商、房地产物业管理公司在内的参与物业管理活动各责任主体都十分关注的焦点问题,同时也是政府主管部门立法和监管工作的重点。

在采访中,一些房地产物业公司的负责人告诉记者:现在,房地产物业管理工作非常难做。按照目前的物业管理收费标准,收费水平是非常低的,甚至还有业主经常不交或拖欠物业费,这对于房地产物业管理工作造成了很大的影响。因为没有资金,小区绿化的维修、养护,保安,信件的收发工作都跟不上,业主有意见,房地产物业公司也很为难。对于业主不交物业费,物业公司也无能为力,房地产物业公司既没权利给业主停水停电,也不可能为了这一点钱而将业主告上法庭。

社会需要和谐,小区也需要和谐,每位业主有责任也有权利维护全体业主的利益,但同时也应履行相应的义务。维权合法,但要通过正常的渠道,正确的方法。长期无故拒缴费用,小区的各项服务将难以运行,最终损害的是整体利益。

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