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去年拿地成本刷新历史:中粮买地均价32029元/平米

作者: 时间:2017/1/11 19:37:00 来源: 澎湃新闻

摘要:土地市场高热之年,开发商“谈地色变”。以频率换概率、高调猛拍、收购股权变相买地等拿地手段的背后,房企为获得土地储备,多数付出了高昂的代价。2016年,是历史上房企拿地支出成本最 ......

土地市场高热之年,开发商“谈地色变”。以频率换概率、高调猛拍、收购股权变相买地等拿地手段的背后,房企为获得土地储备,多数付出了高昂的代价。2016年,是历史上房企拿地支出成本最高的一年。

《证券日报》记者根据Wind资讯统计数据获悉,2016年度,在公开土地市场通过招拍挂方式,60家A股和H股两市的中国内地标杆性房地产企业拿地支出总计接近1.13万亿元,同比上涨约60%。

“拿地是房地产开发商首要且非常重要的挑战”,京投发展总裁副董事长高一轩称,(以北京为例)2016年北京供地收缩,到北京发展的房地产开发商却比任何时候都多,吸纳的资金也比任何时候都多。

“大房地产企业依然有足够的资金去拿地,而中小房地产企业拿地节奏明显要放缓”,某研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示,预计2017年房地产企业拿地成本依然会上涨。但市场的另一面则是对资金的监管程度加强,资金压力和销售额放缓将导致房地产企业的现金流和资金链承压。

近五成房地产企业拿地支出超百亿元

对比发现,仅以招拍挂拿地方式计算,在上述60家房地产企业中,有29家企业2016年拿地支出(权益拿地)超过100亿元,占比接近五成。其中,万科房地产企业全年新增160个项目,以1218亿元拿地总额居于榜首。

不过,相对于万科房地产企业超过3000亿元的销售额而言,仍有分析师称,土地溢价率制约了万科房地产企业的拿地规模。复盘万科拿地节奏可发现,公司权益拿地金额一直在低位徘徊。“十一”调控之后,万科开始逆周期拿地,四季度拿地57宗,金额为462.8亿元;为了避开土地白热化竞争,万科房地产企业三季度拿地金额仅为132.1亿元,仅相当于销售额的18%,相比上半年的25%继续降低;而其前9个月,月均拿地金额为113亿元,远低于调控趋严后的拿地频率。

另有一组数据值得关注,据Wind资讯统计,2016年,在60家房地产企业拿地金额同比上涨60%的基础上,所拿地块规划建筑面积仅同比上涨约21%。以善于逆周期低成本获取土地甚至称不拿地王的万科为例,拿地金额同比上涨近42%,获得规划建筑面积仅同比上涨不足14%。

严跃进称,2016年,土地成交溢价率普遍升高,多数房地产企业拿地是处于补仓考虑,回归一、二线核心城市的战略布局也让这些房地产企业拿地成本升高。但就2017年开年土地成交特点来看,部分城市为了有效防范土地价格的上涨,郊区用地的出让开始增加,这也使得部分市区拿地成本难以承受的房地产企业可以进行郊区拿地;此外,资金审核趋严,潜在有资格拿地房地产企业数量减少,但可以预见的是,优质土地的成本依然不会下降。

超四成拿地平均楼面价破万元

据Wind资讯统计数据显示,2012年-2016年,全国土地成交溢价率分别为8.3%、17.63%、11.5%、18.1%和46.61%。显而易见,2016年,全国土地成交溢价率同比上升了近29个百分点。

另外一组值得关注的数据是,在上述60家房地产企业获取土地储备中,平均拿地楼面价最高的是中粮地产,高达32029元/平方米。同时,有25家房地产企业拿地平均楼面价超过1万元/平方米(不仅仅是住宅用地,还包括工业、商业用地等土地)。而2016年,全国土地成交平均楼面价是2556元/平方米,这意味着在上述60家标杆房地产企业中,超过四成房地产开发商拿地平均楼面价是全国土地成交平均楼面价的近4倍。

“从房地产市场角度来看,这些上升的土地成本无疑将叠加在房价上,但从目前对2017年楼市的预期来看,销售额增速将放缓,销量可能下滑,过去付出高成本拿地的房地产企业现金流将全面承压”,一位业内人士向《证券日报》记者表示,大型房企布局均衡,有多条低成本融资渠道,资产负债合理,产品变现能力强,尚有余力对应房地产市场压力。反观2016年“高歌猛进”斩获多幅地王的中小房地产企业,可能出现债务兑付困难,或者转让项目股权的现象。届时,规模性房企将通过并购去增加土地储备,进而摊薄土地成本。

雅居乐华北区域总经理龚丽媛近期在一次论坛上表示,金融的现金流流入地产时会给行业带来更多并购机会,预计2017年下半年将是并购好时机。

而阳光城集团总裁首席财务官辛琦则称,过去跑得快的公司要收一收,做传统地产业务也要谨慎一点,收购兼并将是主流,手上持有大量现金的领军房地产企业机会将来临。

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